Le caractère professionnel d’une SCI s’examine en considération de son objet social

Pour écarter la prescription soulevée par la banque, et accueillir l’action en nullité du TEG exercée par la SCI emprunteuse, une Cour d’Appel avait retenu « d’une part, que la qualité de ses deux seuls associés et son objet social limité à l’achat et à la gestion de l’immeuble financé grâce au prêt, dans lequel les deux époux associés habitaient, ne permettent pas de considérer que la SCI a contracté à titre professionnel, d’autre part, que le contrat de prêt « habitat primo écureuil » souscrit n’a aucun rapport direct avec l’activité professionnelle de celle-ci, société familiale qui est un non-professionnel ayant acquis à l’aide d’un crédit un immeuble dans lequel est installée la résidence familiale ».

La décision a été censurée par la Cour de Cassation au motif « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la SCI avait pour objet social l’achat et la gestion de l’immeuble financé grâce au prêt, ce dont il résultait que celle-ci avait agi en qualité de professionnel, la cour d’appel a violé les textes susvisés (i.e 1304 du code civil et L 313-2 du code de la consommation), faisant ainsi droit au moyen de la banque, qui soutenait que « la qualité de professionnel d’une société civile immobilière s’apprécie au regard de son objet statutaire, et non en considération de son activité sociale réelle, ce dont il résulte que le caractère familial d’une société civile immobilière n’exclut pas sa qualité de professionnel » (Cass Civ 1ère 7 mars 2018- pourvoi: 16-27613).

Une SCI familiale, dont les associés occupent personnellement l’immeuble lui appartenant, peut donc être considérée comme ayant emprunté à titre professionnel, ce qui, au-delà du point de départ de la prescription, peut également influer sur la validité d’une clause prévoyant le calcul des intérêts conventionnels sur 360 jours.