Bail commercial : une hausse automatique du loyer est-elle valable ?
Une clause prévoyant une augmentation du loyer du bail commercial chaque année est-elle valable lorsqu’elle fixe un pourcentage forfaitaire, indépendant de tout indice ? Dans un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation répond par la négative lorsque la hausse est automatique, uniquement ascendante et prévue sans plafond ni limite de durée.
La clause litigieuse garantissait au bailleur une augmentation annuelle de 1,5 %. Elle a été réputée non écrite car elle organisait en réalité une révision du loyer faisant échec aux règles d’ordre public applicables aux baux commerciaux.
Une hausse automatique du loyer commercial jugée illicite
Le litige concernait le bail commercial d’une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Le contrat prévoyait qu’après la deuxième année entière, le loyer serait révisé chaque année avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 %.
Les bailleurs soutenaient qu’il ne s’agissait pas d’une clause d’indexation, puisqu’aucun indice ni aucune autre variable n’était utilisé. Selon eux, le prix de l’occupation avait été déterminé librement dès la conclusion du bail.
La Cour de cassation écarte ce raisonnement. Une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, stipulée sans plafond et sans limite de durée, ne détermine pas seulement le loyer initial. Elle organise sa révision à la seule hausse pendant toute la vie du bail, alors qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel.
Une telle stipulation peut conduire à une progression supérieure à celle des indices légaux. Elle fait donc échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer et doit être réputée non écrite.
Le loyer initial reste librement fixé par les parties
La décision ne remet pas en cause la liberté de fixer le loyer originaire. Lors de la conclusion du bail, bailleur et locataire peuvent déterminer le montant initial, prévoir une franchise, une période de gratuité ou organiser une progression par paliers.
Le loyer progressif par paliers demeure licite lorsque les montants ou niveaux successifs sont déterminés dès la signature, pour des dates fixées et jusqu’à un plafond convenu. Dans ce cas, les parties construisent le prix initial du bail selon un échéancier défini.
La clause censurée en septembre 2026 était différente : elle ne fixait aucun terme à la progression et ne prévoyait aucun plafond. Elle ajoutait indéfiniment 1,5 % chaque année. Elle fonctionnait donc comme une révision automatique et permanente du loyer, non comme la simple fixation échelonnée du prix initial.
Quelles règles encadrent l’augmentation du loyer d’un bail commercial ?
Le statut des baux commerciaux permet plusieurs mécanismes d’évolution du loyer. Chacun obéit à ses propres conditions.
La révision triennale légale
Le loyer peut être révisé à la demande de l’une des parties, en principe trois ans au moins après l’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé. La nouvelle révision ne peut ensuite être demandée que trois ans après la date à laquelle le prix révisé est devenu applicable.
La révision prend effet à la date de la demande. En principe, la variation est encadrée par l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon l’activité exercée.
Un déplafonnement peut notamment être discuté lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Cette condition doit être démontrée concrètement.
La clause d’indexation ou d’échelle mobile
Les parties peuvent prévoir que le loyer variera automatiquement en fonction d’un indice en relation avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties. La rédaction doit permettre au mécanisme de jouer conformément à la variation de l’indice.
Une clause qui neutralise systématiquement les baisses mais conserve les hausses est particulièrement risquée. La jurisprudence considère qu’elle peut fausser le jeu normal de l’indexation et faire échec aux règles d’ordre public.
Lorsque, par le jeu d’une clause d’échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement, l’article L. 145-39 du code de commerce permet de demander une révision à la valeur locative.
Le loyer par paliers
Un bail peut enfin prévoir dès l’origine plusieurs niveaux de loyer applicables à des dates précises. La validité de cette organisation suppose que les paliers constituent réellement le mode de détermination du loyer initial et ne masquent pas une augmentation automatique sans terme.
Le contrat doit donc préciser les montants ou la méthode de calcul, les dates, la durée et le plafond de la progression. Plus le mécanisme est indéfini, plus il risque d’être requalifié en clause de révision illicite.
Pourquoi la clause est-elle « réputée non écrite » ?
L’article L. 145-15 du code de commerce sanctionne les clauses qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public relatives notamment à la révision des loyers commerciaux.
Une clause réputée non écrite est écartée : le contrat subsiste, mais la stipulation concernée ne peut plus produire effet. Le locataire peut alors demander que le loyer soit recalculé sans appliquer la hausse illicite.
La restitution des sommes déjà payées doit être analysée séparément. Elle dépend des paiements concernés, de la date à laquelle le trop-versé peut être établi et des règles de prescription applicables à l’action en restitution. Dans l’affaire jugée, le locataire réclamait le remboursement des loyers indûment versés au cours des cinq dernières années.
Comment auditer une clause d’augmentation du loyer commercial ?
La lecture du seul pourcentage indiqué dans le bail ne suffit pas. Il faut examiner l’ensemble du mécanisme :
- la clause fixe-t-elle un loyer initial par paliers ou organise-t-elle une révision en cours de bail ?
- l’augmentation est-elle limitée dans le temps et plafonnée ?
- le loyer peut-il évoluer à la hausse comme à la baisse ?
- l’indice choisi est-il licite et en lien avec le bail ou l’activité ?
- la période de variation de l’indice correspond-elle à la périodicité de révision ?
- la clause se cumule-t-elle avec une révision triennale ou un renouvellement ?
- le bail prévoit-il clairement le loyer servant de base aux calculs successifs ?
Il convient aussi de reconstituer les loyers effectivement facturés et payés. Un tableau annuel permet de comparer le loyer contractuel, l’indice applicable, les augmentations pratiquées et le montant qui aurait résulté d’une clause licite.
Que doivent faire le bailleur et le locataire ?
Le bailleur qui prépare un nouveau bail doit éviter les garanties de hausse automatique sans plafond ni durée. S’il souhaite une montée progressive du loyer, un échéancier de paliers clairement déterminés peut être envisagé. S’il recherche une adaptation régulière, une clause d’indexation doit être rédigée avec un indice pertinent et une formule cohérente.
Le locataire confronté à une hausse doit vérifier le texte exact du bail avant de refuser un paiement. Une contestation mal fondée peut entraîner des impayés et exposer à la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Il est préférable de distinguer le loyer non contesté de la fraction litigieuse et de formaliser rapidement les réserves.
Lorsque le bail doit être renouvelé, cédé ou intégré à une opération de vente, l’audit de la clause de loyer permet également d’évaluer correctement la rentabilité du local et le passif éventuel. Pour la cession de l’immeuble, voir aussi notre article sur le droit de préférence du locataire lors de la vente d’un local commercial.
Même si le statut du bail commercial contient de nombreuses dispositions impératives qui s’imposent aux parties, la précision de la rédaction de ces baux, de même que les baux professionnels, est indispensable afin d’éviter des conséquences financières lourdes et imprévues. Faîtes établir vos contrats par un professionnel du droit !
Les problématiques relatives aux locaux détenus dans un patrimoine privé ou sociétaire s’inscrivent dans une réflexion plus large relevant du droit du patrimoine.
À retenir
La liberté de fixer le loyer initial d’un bail commercial ne permet pas d’organiser une hausse forfaitaire, automatique, uniquement ascendante et illimitée. Lorsqu’une clause fonctionne en réalité comme une révision permanente du loyer et fait échec aux mécanismes légaux, elle doit être réputée non écrite.
L’arrêt du 3 septembre 2026 invite bailleurs et locataires à distinguer soigneusement le loyer par paliers, l’indexation et la révision triennale. Les baux existants comportant une augmentation annuelle garantie méritent d’être audités, tant pour l’avenir que pour mesurer une éventuelle demande de restitution.