Vente d’un local commercial : le propriétaire peut-il retirer l’offre faite au locataire ?

Lorsqu’un propriétaire envisage la vente d’un local commercial, il doit, dans de nombreux cas, proposer prioritairement au locataire de l’acquérir.

Cette notification vaut offre de vente et ouvre au locataire un délai d’un mois pour se prononcer. Mais que se passe-t-il si le bailleur renonce à vendre avant que le locataire ait accepté l’offre ?

La Cour de cassation répond que la rétractation empêche la formation de la vente. Le locataire peut éventuellement demander réparation de son préjudice, mais il ne peut pas obtenir la vente forcée du local.

Vente d’un local commercial : le droit de préférence du locataire

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit que le propriétaire qui envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal doit en informer son locataire.

La notification doit notamment indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. À défaut, elle est susceptible d’être annulée.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour indiquer s’il souhaite acheter.

Lorsqu’il accepte l’offre mais précise devoir recourir à un prêt, il bénéficie en principe d’un délai de quatre mois pour réaliser la vente.

Le bailleur avait retiré son offre avant son acceptation

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un notaire avait notifié un projet de vente portant sur un local commercial.

L’offre avait d’abord été adressée à la société sous-locataire. Celle-ci l’avait acceptée, mais elle n’était pas titulaire du droit de préférence légal.

Les propriétaires avaient ensuite indiqué qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre était inopérante.

La société titulaire du bail commercial avait néanmoins accepté l’offre quelques jours plus tard, puis demandé au juge de constater que la vente était formée.

La cour d’appel lui avait donné raison. Elle avait considéré que les propriétaires ne pouvaient pas rétracter leur offre pendant le délai légal d’un mois et les avait condamnés à signer l’acte authentique.

La Cour de cassation annule cette décision.

Une rétractation irrégulière peut empêcher la vente

En principe, l’auteur d’une offre assortie d’un délai ne doit pas la retirer avant l’expiration de ce délai.

L’article 1116 du Code civil précise cependant la sanction applicable : la rétractation irrégulière empêche la conclusion du contrat, mais elle peut engager la responsabilité extracontractuelle de son auteur.

Autrement dit, une offre rétractée ne peut plus être acceptée. Le bénéficiaire peut demander réparation du préjudice provoqué par ce retrait fautif, mais il ne peut pas imposer la conclusion du contrat.

La Cour de cassation applique cette règle au droit de préférence du locataire commercial.

Elle juge que la rétractation d’une offre non encore acceptée, lorsqu’elle est motivée par l’abandon du projet de vente, empêche la formation de la vente. Le locataire ne dispose alors que d’une éventuelle action en réparation.

Cette solution a été affirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 25 juin 2026, n° 25-10.765.

La vente à un tiers reste interdite pendant le délai

La solution ne signifie pas que le bailleur peut retirer son offre pour vendre immédiatement le local à une autre personne.

La Cour de cassation distingue clairement deux situations.

Si le propriétaire renonce réellement à son projet de vente avant l’acceptation du locataire, la rétractation fait obstacle à la vente forcée. Le locataire peut seulement solliciter des dommages et intérêts s’il démontre un préjudice.

En revanche, si le propriétaire vend le local à un tiers pendant le délai d’un mois accordé au locataire, cette vente peut être annulée.

De même, si le propriétaire décide ensuite de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, une nouvelle offre doit en principe être notifiée au locataire.

La rétractation ne doit donc pas servir à contourner frauduleusement son droit de préférence.

Quel préjudice le locataire peut-il invoquer ?

Le retrait fautif de l’offre peut engager la responsabilité extracontractuelle du propriétaire.

Le locataire doit alors démontrer l’existence d’un préjudice directement causé par la rétractation. Il peut notamment s’agir, selon les circonstances :

• des frais exposés pour étudier ou financer l’acquisition ;
• des frais de conseil engagés en vue de la vente ;
• des démarches bancaires devenues inutiles ;
• éventuellement, d’une perte de chance sérieuse de conclure l’opération.

En revanche, l’indemnisation ne peut pas correspondre aux bénéfices attendus de la vente non conclue. L’article 1116 du Code civil exclut expressément la réparation de la perte des avantages attendus du contrat.

Les précautions à prendre avant de notifier l’offre

Pour le propriétaire, la notification prévue par le Code de commerce ne doit intervenir qu’après une décision suffisamment ferme de vendre.

Il convient de vérifier au préalable :

• que le local entre dans le champ du droit de préférence ;
• l’identité exacte du locataire bénéficiaire ;
• le prix et les conditions de la vente ;
• l’accord de tous les propriétaires, notamment en présence d’une indivision ;
• le mandat donné au notaire ou à l’intermédiaire ;
• les éventuelles exceptions légales au droit de préférence.

Pour le locataire, il est conseillé de notifier son acceptation sans attendre l’expiration du délai lorsqu’il souhaite réellement acquérir. Tant que l’offre n’a pas été acceptée, une rétractation, même fautive, peut empêcher définitivement la formation de la vente.

Ces questions relèvent plus largement de l’accompagnement juridique des entreprises et de leurs dirigeants.

À retenir

Le propriétaire d’un local commercial est en principe tenu de maintenir son offre pendant le délai légal d’un mois.

Toutefois, s’il retire cette offre avant son acceptation parce qu’il abandonne réellement son projet de vendre, aucune vente ne peut être imposée. Le locataire ne peut demander que la réparation du préjudice causé par cette rétractation.

La situation est différente si le bien est vendu à un tiers ou si la renonciation invoquée dissimule un contournement du droit de préférence : la vente peut alors être contestée.