Principes généraux

L’Administration a défini une formule de calcul destinée à déterminer les revenus fonciers ouvrant droit au CIMR. Pour appliquer cette formule, il y a lieu :

• de déterminer dans un premier temps le revenu net foncier imposable, en tenant compte des modalités particulières de déduction des charges au titre de l’année 2018 ;
• d’exclure ensuite la fraction de ce revenu correspondant à des majorations pour rupture d’engagement ou pour régularisation de charges de copropriété non déductibles ;
• de proratiser enfin le résultat obtenu aux résultats bruts fonciers non exceptionnels sur le total des revenus bruts fonciers.

Le montant obtenu correspond à la fraction du revenu net foncier imposable considérée comme non exceptionnelle et pouvant bénéficier du CIMR.

Détermination du revenu net foncier imposable et modalités particulières de déduction des charges

Les revenus fonciers réalisés au titre de l’année 2018 devront être déclarés dans les mêmes conditions que les années précédentes, à quelques exceptions près.

Les propriétaires soumis au régime « micro-foncier » déclareront comme à l’accoutumée un revenu brut auquel il sera appliqué un abattement de 30% représentatif des charges.

Les propriétaires assujettis au régime réel d’imposition devront quant à eux déclarer leurs recettes brutes et leurs charges réelles. Un dispositif spécifique de déduction des charges foncières a toutefois été mis en place, consistant à appliquer des régimes spécifiques pour les catégories de charges suivantes :

• Les charges dites « récurrentes » : ce sont celles dont le propriétaire-bailleur est redevable chaque année et sur l’échéance desquelles il ne peut en principe pas influer. Il s’agit des primes d’assurance, des provisions pour charges de copropriété, des impositions déductibles, des intérêts d’emprunt, des frais divers d’administration, et des dépenses supportées par un FPI au titre des frais de fonction et de gestion ;
• Les charges dites « pilotables » : il s’agit des dépenses de travaux pour lesquelles le propriétaire-bailleur peut moduler le calendrier de réalisation et l’année d’imputation.

En principe, les charges de la propriété sont déduites intégralement du revenu brut foncier au titre de l’année de leur paiement par le contribuable, et ce quel que soit la période à laquelle elles se rattachent.

Toutefois, à titre dérogatoire au titre des années 2018 et 2019, les charges « récurrentes » ne pourront être déduites que si leur date d’échéance normale intervient en 2018, peu important l’année au cours de laquelle elles auront été payées. Il est à noter que les règles de droit commun (année du paiement) s’appliquent en revanche aux charges payées en 2018 mais afférentes à des dettes échues sur une autre année.

En ce qui concerne les charges « pilotables », les dépenses de travaux payées en 2018 sont intégralement déductibles au titre de 2018, conformément aux règles traditionnelles. Toutefois, au titre de l’année 2019, le montant des dépenses de travaux qui pourra être déduit sera égal non pas aux travaux payés en 2019 mais à la moyenne des travaux payés en 2018 et 2019.

Des exceptions à cette règle de la moyenne ont été dégagées (notamment travaux d’urgence, travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019, ou classé au titre des monuments historiques en 2019)

Dans les immeubles en copropriété, les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété, lorsqu’ils correspondent à des dépenses de travaux déductibles, subissent également un régime dérogatoire :

• en 2018, on déduit intégralement les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété payés en 2018 ;
• en 2019, on déduit intégralement les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété payés en 2019 et 50% de ceux payés en 2018 ;
• en 2020, on déduit intégralement les travaux intégrés aux provisions pour charges de copropriété payés en 2020 moins 50% de ceux payés en 2019.

Exclusion de la fraction de ce revenu correspondant à des majorations pour rupture d’engagement ou pour régularisation de charges de copropriété non déductibles 

Une fois le revenu net foncier imposable obtenu pour 2018, il y a lieu de déterminer la quote-part de ce revenu pouvant bénéficier du CIMR. Une fraction de ce revenu, d’office considérée comme exceptionnelle et donc insusceptible de bénéficier du CIMR, doit en premier lieu être exclue.

Il s’agit de la fraction correspondant :

• aux majorations applicables au revenu net foncier en cas de rupture d’engagements de location ou de conservation pris dans le cadre de dispositifs de défiscalisation immobilière ;
• aux régularisations effectuées au titre de l’année 2018 des provisions déduites par le propriétaire en 2017 et correspondant à des charges non déductibles.

Détermination de la quote-part non exceptionnelle du résultat obtenu

Un prorata doit enfin être appliqué au résultat obtenu afin d’en déterminer la quote-part considérée comme non exceptionnelle pouvant donc bénéficier du CIMR.

La formule de calcul est la suivante :

Résultat obtenu x Résultats bruts fonciers non exceptionnels perçus en 2018 / Total des résultats bruts fonciers perçus en 2018

Les résultats bruts fonciers non exceptionnels perçus en 2018 correspondent aux recettes répondant aux conditions suivantes :

• loyers ou fermages : les autres sommes perçues n’ouvrent donc pas droit u CIMR (pas-de-porte, subventions ANAH, etc.)
• échues en 2018 : les arriérés de loyers et les loyers anticipés perçus en 2018 ne sont donc pas pris en compte
• encaissées en 2018 : les loyers ou fermages échus en 2018 mais non encore encaissés ne peuvent donc ouvrir droit au CIMR
• ne couvrant pas une période de location supérieure à 12 mois

Le total des résultats bruts fonciers perçus en 2018 correspond quant à lui à l’intégralité des recettes perçues en 2018, par le bailleur lui-même ou même par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS.

Il est à préciser qu’il s’agit d’une présentation rapide du dispositif et que de nombreux critères d’application du CIMR mériteraient d’être plus amplement détaillés. Chaque situation fiscale est particulière et doit faire l’objet d’une étude spécifique.